La Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione, con l’Ordinanza n. 12966/2026, è intervenuta in materia di compravendita immobiliare e di responsabilità del venditore per vizi dell’immobile, chiarendo l’ambito applicativo dell’azione risarcitoria prevista dall’art. 1494 c.c. ed i rapporti tra tutela risarcitoria, riduzione del prezzo e risoluzione del contratto.

La Suprema Corte ha ribadito il principio secondo cui l’azione di risarcimento dei danni ex art. 1494 c.c. può estendersi a tutti i danni subiti dall’acquirente medesimo e, pertanto, non soltanto a quelli relativi alle spese necessarie per l’eliminazione dei vizi accertati ma anche “a quelli inerenti alla mancata o parziale utilizzazione della cosa” nonché “al lucro cessante per la mancata rivendita del bene”.

Secondo il Collegio, tale azione si rende ammissibile in alternativa, ovvero cumulativamente, rispetto alle azioni di riduzione del prezzo o di risoluzione del contratto, confermando così un orientamento volto a garantire una tutela piena dell’acquirente in presenza di gravi vizi costruttivi o difetti incidenti sulla concreta fruibilità e sul valore commerciale dell’immobile.

I fatti

La vicenda trae origine dall’acquisto, avvenuto nel 2007, di un immobile ad uso abitativo sito nel Comune di Massa.

Successivamente alla compravendita, l’acquirente aveva ricevuto comunicazione dell’annullamento delle certificazioni di abitabilità e agibilità dell’immobile, disposto dal Comune a seguito dell’accertata mancata realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria previste dalla convenzione di lottizzazione stipulata dalla società costruttrice.

L’immobile presentava inoltre numerosi vizi costruttivi e difformità, tra cui problematiche di impermeabilizzazione, infiltrazioni, deterioramento degli intonaci, carenze relative alla sicurezza delle scale interne e difetti degli infissi; era stato altresì accertato che un vano venduto come studio non possedeva le dimensioni minime richieste dalla normativa urbanistica e doveva essere qualificato come ripostiglio.

L’acquirente ha quindi convenuto in giudizio la società venditrice chiedendo la risoluzione del contratto di compravendita ed il risarcimento dei danni subiti.

Nel corso del giudizio di primo grado, la domanda di risoluzione è stata ritenuta implicitamente abbandonata, poiché non riproposta in sede di precisazione delle conclusioni. Il Tribunale di Massa ha tuttavia accolto la domanda risarcitoria, valorizzando gli accertamenti svolti dal consulente tecnico d’ufficio.

In particolare, la CTU ha evidenziato un significativo deprezzamento dell’immobile, quantificato nel 35% del prezzo originariamente corrisposto dall’acquirente. Sulla base di tali risultanze, il Tribunale ha condannato la società venditrice al pagamento di oltre Euro 86.000,00 a titolo di risarcimento del danno.

La decisione è stata confermata dalla Corte d’Appello di Genova, che ha rigettato integralmente l’impugnazione proposta dalla società costruttrice.

La consulenza tecnica “percipiente”

Uno dei principali motivi di ricorso per cassazione riguardava la legittimità della consulenza tecnica d’ufficio disposta dal Tribunale di Massa.

La società venditrice sosteneva, infatti, che il Giudice di merito avesse utilizzato la CTU per sopperire all’onere probatorio gravante sull’attore, attribuendo all’ausiliario il compito di accertare fatti che avrebbero dovuto essere previamente dimostrati dalla parte attrice. Secondo la società ricorrente, inoltre, il supplemento di consulenza avrebbe esteso indebitamente l’indagine a circostanze estranee al thema decidendum, con conseguente violazione degli artt. 112, 115 e 116 c.p.c..

La Suprema Corte ha rigettato integralmente tali censure, ribadendo il consolidato orientamento in materia di consulenza tecnica “percipiente”.

La Cassazione ha ricordato che il Giudice può affidare al consulente non soltanto il compito di valutare fatti già accertati o pacifici tra le parti (cd. consulenza deducente), ma anche quello di procedere direttamente all’accertamento tecnico dei fatti allegati quando tale verifica richieda specifiche cognizioni specialistiche. 

In tali ipotesi, è sufficiente che la parte abbia allegato i fatti costitutivi della propria pretesa e che il relativo accertamento non possa essere compiuto senza l’ausilio di competenze tecniche qualificate.

Richiamando il recente arresto di legittimità di cui alla pronuncia della Cass. Civ., Sez. II, 25 febbraio 2026 n. 4301, la Corte ha precisato che la CTU percipiente costituisce una vera e propria fonte oggettiva di prova, pienamente utilizzabile ai fini della decisione, purché non venga impiegata per colmare carenze assolute di allegazione della domanda.

Nel caso di specie, la consulenza è stata ritenuta pienamente legittima poiché finalizzata all’accertamento di circostanze tecniche direttamente collegate alla domanda risarcitoria proposta dall’acquirente.

L’ausiliario era stato incaricato di verificare: i) la sussistenza dei vizi costruttivi dell’immobile, ii) la conformità urbanistica del bene, iii) la mancata realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria previste dalla convenzione di lottizzazione, iv) l’incidenza economica delle opere mancanti e dei difetti costruttivi sul valore commerciale dell’immobile e v) la concreta utilizzabilità di alcuni locali dell’abitazione in relazione ai requisiti dimensionali imposti dalla normativa edilizia.

La Corte ha inoltre valorizzato un ulteriore profilo processuale: la società venditrice non aveva formulato specifiche contestazioni al quesito tecnico né si era opposta, nel corso del giudizio di merito, all’estensione degli accertamenti demandati al consulente. Tale circostanza ha ulteriormente confermato la correttezza dell’operato del Giudice di prime cure.

L’azione risarcitoria ex art. 1494 c.c.

L’aspetto centrale della decisione in commento riguarda tuttavia la natura e l’ampiezza della tutela risarcitoria prevista dall’art. 1494 c.c. in materia di vizi della cosa venduta.

La società ricorrente sosteneva che, una volta abbandonata la domanda di risoluzione del contratto ex art. 1492 c.c., l’acquirente non potesse ottenere una tutela economica sostanzialmente assimilabile alla riduzione del prezzo, atteso il principio di alternatività e di irrevocabilità tra azione redibitoria ed estimatoria.

La Suprema Corte ha escluso tale ricostruzione, chiarendo che il risarcimento del danno previsto dall’art. 1494 c.c. costituisce una tutela autonoma rispetto alle azioni edilizie disciplinate dall’art. 1492 c.c. e può essere esercitato indipendentemente dalla domanda di risoluzione o di riduzione del prezzo.

Secondo il consolidato orientamento richiamato dalla Corte (Cass. Civ., Sez. II, 28 maggio 2021 n. 14986; Cass. Civ., Sez. II, 29 novembre 2013 n. 26852), l’azione risarcitoria fondata sulla colpa del venditore può estendersi a tutti i danni subiti dall’acquirente in conseguenza dei vizi dell’immobile, comprendendo non soltanto le spese necessarie per l’eliminazione dei difetti, ma anche:

• il danno derivante dalla mancata o limitata utilizzazione del bene;
• il lucro cessante;
• il pregiudizio conseguente alla perdita di valore commerciale dell’immobile;
• gli ulteriori danni patrimoniali causalmente collegati ai vizi riscontrati.

La Cassazione ha inoltre ribadito che tale azione può essere proposta sia autonomamente sia cumulativamente rispetto alle tradizionali azioni edilizie, senza che trovi applicazione il principio di irrevocabilità della scelta previsto dall’art. 1492 c.c..

Nel caso concreto, il danno è stato correttamente individuato nella differenza tra il prezzo pagato dall’acquirente (€ 184.250,00) e il valore effettivo dell’immobile tenuto conto dei gravi vizi costruttivi accertati, dell’assenza delle opere di urbanizzazione primaria necessarie all’agibilità del complesso e della conseguente perdita di commerciabilità del bene.

In particolare, la CTU aveva accertato numerose criticità costruttive – tra cui problemi di impermeabilizzazione, deterioramento degli intonaci, difetti nei serramenti, irregolarità delle scale interne e carenze dei requisiti dimensionali di alcuni vani – nonché la mancanza delle opere di urbanizzazione previste dalla convenzione stipulata con il Comune, circostanza che aveva determinato l’annullamento delle certificazioni di abitabilità e agibilità.

Alla luce di tali elementi, i Giudici di merito hanno ritenuto sussistente un deprezzamento commerciale dell’immobile pari al 35% del prezzo di acquisto, liquidando il danno in misura corrispondente alla differenza tra il prezzo corrisposto ed il reale valore del bene, oltre rivalutazione monetaria e interessi quale debito di valore.

La pronuncia si inserisce nel consolidato orientamento giurisprudenziale volto a garantire all’acquirente una tutela piena ed effettiva rispetto ai pregiudizi derivanti dai vizi della cosa venduta, valorizzando l’autonomia dell’azione risarcitoria rispetto alle tradizionali azioni edilizie e confermando l’ampia utilizzabilità della consulenza tecnica percipiente nelle controversie caratterizzate da accertamenti di natura specialistica.

Conclusioni

Con l’Ordinanza n. 12966/2026 la Corte di Cassazione conferma un orientamento favorevole ad una tutela ampia dell’acquirente in presenza di vizi dell’immobile.

La pronuncia assume particolare rilievo sia sotto il profilo sostanziale sia sotto quello processuale.

Da un lato, viene ribadita l’autonomia dell’azione risarcitoria ex art. 1494 c.c., che può estendersi a tutte le conseguenze dannose causalmente riconducibili ai vizi del bene, comprese la perdita di valore dell’immobile e la compromissione del suo utilizzo.

Dall’altro lato, la decisione conferma la piena utilizzabilità della consulenza tecnica “percipiente” quale strumento di accertamento dei fatti che richiedano specifiche competenze tecniche, purché la parte abbia previamente allegato i fatti costitutivi della propria domanda.

La pronuncia si inserisce nel consolidato orientamento volto a garantire una tutela effettiva dell’acquirente nei casi di gravi difetti costruttivi o difformità urbanistiche incidenti sul valore economico e sulla concreta fruibilità del bene compravenduto.